Immobiliengutachter Thomas Bösl Immobilienbewertungen

Grundschuld



Gilt als beschränkt dingliches Recht an einem Grundstück und hat die Hypothek weitgehend als Sicherungsmittel bei Grundstücken abgelöst hat. Sie wird im BGB durch die §§ 1191 - 1198 geregelt.

Mit einer Grundschuld wird das Grundstück in der Weise belastet, dass es für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme haftet.

Die Grundschuld kann unabhängig von einer Forderung bestellt werden, sie also nicht akzessorisch (hängt nicht von der Hauptforderung ab); Regelfall heute ist jedoch die Sicherungsgrundschuld, die über die Sicherungsabrede mit einer Forderung (Darlehensforderung beim Hausbau) verbunden wird.

Auch für die Sicherungsgrundschuld gilt, dass sie nicht von dem Bestehen der Hauptforderung abhängt. Dies bedeutet, dass bei Nichtentstehen einer Forderung oder bei Tilgung der gesicherten Forderung die Grundschuld bestehen bleibt.

Beispiel:
Hat der Hauseigentümer sein Darlehen getilgt, also seine Schulden zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen, wird aber zur Eigentümergrundschuld. Dies hat den Vorteil, dass der Eigentümer dann jederzeit diese Grundschuld neu valutieren könnte oder für ein anderes Bauvorhaben verwendet werden können.

Aus der Sicherungsabrede ergibt sich ein schuldrechtlicher Anspruch auf Löschung (was in der Regel nur Sinn macht, wenn man die Immobilie verkauft) oder Übertragung. Der Notar rät zwar gern zur vorzeitigen Löschung, aber solange man keinen Ärger mit der begünstigten Bank (meist die Hausbank) hat, kann man sie beruhigt im Grundbuch stehen lassen.

Kosten fallen bei einem Bankwechsel sowieso an, da die Bank hier ihre Zustimmung bzw. Freigabe erklären muss und sich unter Umständen viel Zeit lässt.

Achtung:
Die Bank kann die Forderung auch getrennt von der Grundschuld verkaufen, soweit dies nicht in der Sicherungsabrede ausgeschlossen wird.
Jüngste Beispiel ist die Immobilienkrise in den USA, aber auch einige Banken in Europa hatten dies praktiziert, mit der Folge, dass die fremde Bank plötzlich Kredite aufkündigt und die Eigentümer in die Zwangsversteigerung bzw. in die Insolvenz treiben kann.





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