Immobiliengutachter Thomas Bösl Immobilienbewertungen

Grundstücksmarkt



Oder auch Immobilienmarkt ist als Markt der Standorte zu bezeichnen und spiegelt das Gut, das auf diesem Markt angeboten wird, wider. Dies bedeutet, dass jede Immobilie (wie Grundstück, Haus, Wohnung) in seine Umgebung eingebettet ist und charakterisiert in der Vielzahl einer Umgebung die individuelle Standortverwirklichung. So bestehen in Großstädten wie München Stadtteile bzw. - bezirke, wie Bogenhausen, Schwabing, Neuhausen, Au, Lehel, die ihren eigenen individuellen Bebauungsstil aufweisen. Individualität, Flair, Charakter, aber vor allem das Preisniveau haben sich hier unterschiedlich entwickelt.

Als Besonderheit des Marktes gelten folgende Merkmale: Es muss ein Mindestmaß an Information über Angebot und Nachfrage existieren. Nachfragekonkurrenz steht in Abhängigkeit von Raum- und Standortentscheidungen der Nachfrager. Steigen die Ansprüche an nachgesuchte Standorte (gerade in Zeiten wirtschaftlicher Prosperität, aber auch bei Überhitzung des Marktes) führt das zu steigender Nachfrager- und zu geringerer Angebotskonkurrenz.

Marktstrukturen: Der Grundstücksmarkt ist die Summe einer großen Anzahl von Teilmärkten (= gebildete Strukturen innerhalb eines Gesamtmarktes) und bestimmt sich vorwiegend aus den Nutzungsarten, Rechtsgestaltungen, Entwicklungszuständen und Raumzugehörigkeiten. Beispiel: Ein Baugebiet ist vorrangig zur Wohnbebauung ausgewiesen und bestimmt, dass hier nur Einfamilienhäuser und Reihenhäuser gebaut werden dürfen. Damit wird der Charakter und Baustil eines Baugebietes innerhalb einer Struktur, eines Stadtteiles (mit-) geprägt.

Somit ist folglich zwischen lokalen (trifft überwiegend auf die Wohnungsnachfrage zu), regionalen (trifft auf Nachfrager mit Wahlmöglichkeit zu) und überregionalen (trifft auf die Immobiliennachfrage zu) Teilmärkten zu unterscheiden.

So hat die Teilmarktstruktur des Immobilienmarktes den Vorteil, dass sich Preisausgleichswirkungen sich im Wesentlichen immer nur auf den entsprechenden Teilmarkt auswirken.

Beispiel zur Funktion des Teilmarktes: Steigen die Preise für Eigentumsappartements, können daneben die Preise für Einfamilienhäuser oder die Mieten für 2-4 Zimmerwohnungen sinken, da sich diese Teilmärkte grundsätzlich nicht berühren.

Die Marktorganisation wird von drei Entwicklungsstufen geprägt: Der sog. Direktmarkt läuft vor allem über das Wechselspiel von Anbieter und Nachfrager ab. Der Makler-Markt, bestehend aus der Vielzahl von Maklern, fungiert als Marktinformationszentrale unterschiedlicher Größe, worauf Maklerzusammenschlüsse wie der IVD (Immobilienverband Deutschland) aufbauen.

Vorteil dieser Marktorganisation sind ein hoher Grad an Information, die Preise für den (Teil-) Markt werden transparenter, der Preiskorridor wird enger, die Entscheidungsgrundlage für die Marktteilnehmer rationaler.

Beispiel: Kauf einer Wohnung Durch die Makler und deren Zusammenschlüsse haben sich in der Regel Preisspannen gebildet, innerhalb der sich der Kaufpreis für eine Wohnung in einem bestimmten Wohngebiet und Umfeld bewegen wird.
So ist es erklärlich, dass sich die m²-Kaufpreise für Wohnungen aus dem gleichen Mehrfamilienhaus in München - Schwabing ähneln, jedoch individuelle Merkmale zu Kaufpreisunterschieden führen können.
Darum werden oft Sachverständige beauftragt, um anhand der Lage im Haus, des Zustandes und der Ausstattung der Wohnung, des Zustandes der Wohnanlage (Instandhaltungsrücklage, Bewirtschaftungskosten, künftige Sanierungsmaßnahmen, Instandhaltungsstau etc.) den Verkehrswert einer Wohnung zu ermitteln.





Immobiliensachverständiger für Immobilienbewertung in Gersthofen Augsburg Immobiliengutachter für Immobilienschätzung, Beleihungswert, Gebäudebewertung, Grundstücksbewertung, Mietgutachten und Wertgutachten für Immobilien




A   B   C   D   E   F   G   H   I   J   K   L   M   N   O   P   Q   R   S   T   U   V   W   X   Y   Z